【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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【 賣文時間/「橫睇掂睇」第一篇 】
多謝《am730》的邀請,從八月開始,以後逢星期三都會在他們的網站發表短文。答應編輯邀稿後,第一件要做的事,也是最煩惱的事,是為專欄起名。收到編輯短訊:「你諗住用咩欄名?」在紙上寫了又寫,還是不合心水,暫且作罷。
某夜,深宵三點,未想睡,從書架上拿出剛買回家的《黃霑看黃霑》 ── (梁款編著的《保育.黃霑》五本書之一),貪婪地翻看,無意中讀到霑叔寫的其中一段:「《金電視》面世之初,老闆與老編俱為好友,要我寫電視評論,百推不能辭,開了個欄叫『橫睇掂睇』,筆名就叫洪公。」
《金電視》1975年創刊,距今46年,我覺得似是一種來自上天的啟示 —— 簡單一句廣東話,將兩代緊扣在一起,霎時間靈機一動,希望這個專欄不只寫今天的製作,也想連結昔日的香港電視業,更希望藉此機會向「流行文化一代宗師」霑叔致敬,幾秒後,回覆編輯:「就叫『橫睇掂睇』啦!」
第一篇,理所當然湊熱鬧寫奧運,嘗試解釋為何香港電視史上首次三台齊齊直播,最終跑出的竟然是資源最少的香港開電視,反觀大台人多勢眾,卻連番爆出公關災難。
*做了十五年記者,寫影視娛樂文章也超過五年,總算擁有人生第一個專欄,在此再三多謝各方支持和肯定,未來日子請繼續多多指教。
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(05082021)
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【 東京奧運/開電視創開台以來收視新高 】
ViuTV自2016年開台後,不斷製作新品種節目,奈何口碑好,收視差,旺丁不旺財,直至去年疫情爆發期間《全民造星III》播放,才遇上第一個為無綫帶來威脅的「爆發點」。
奇妙電視自2017年開台後,去到2018年改名香港開電視,無論節目和定位,一直遭所有人無視,等到今年直播東京奧運,才出現開台以來首個收視高峰。
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無綫周一(2/8)公布最新收視報告(26/7 - 1/8),「奧運效應」全面反映在數字上,就算閣下質疑「而家仲講收視Out唔Out啲?」但作為了解行業競爭與觀眾選擇轉變,這份參考絕對有用。
上回講到,因為今次政府購入奧運播映權,三台播放一樣內容,加上無綫近年對外形象差,昔日優勢全無,觀眾轉台意慾極高,所以翡翠台(81台)周一至周日的黃金時段平均收視全面失守20點大關,劇集《刑偵日記》更跌至史上新低,僅10.2點,以大製作而言,這個數字已經去到可以直接腰斬的水平,縱觀全個星期,只得直播張家朗出戰男子個人花劍決賽才有20.2點收視,可惜之後發生「陳約臨事件」,因為一個人在鏡頭前「自High」,令到好事慘變公關災難。
而被觀眾指播放時間太短、評述過份Hea的99台ViuTV,周一至周五的《奧運有得揀》仍然4.7點,去到周六(31/7)更去到5.4點。反觀以專業評述與獨家訪問內容取勝的香港開電視77台,隨着網民在社交媒體的討論愈來愈多,直播時段的《開電視睇奧運》收視亦愈升愈有,周一至周五平均2.5點,去到周日(1/8)更以4.2點收視,與之前播出的外購節目《空間改造王》打成平手,而值得留意的是,這個數字是數小時的平均數,其實當晚直播女單羽毛球金牌戰 ── 中華台北的戴資穎迎戰中國隊的陳雨菲,戰況相當激烈,前後打足三局,最終陳雨菲以21:18、19:21、21:18擊敗戴資穎摘金,觀眾看得極之肉緊,77台請來「黑妹」葉姵延旁述,以運動員的專業知識向觀眾導賞,令賽事可觀度和信息量大增,這場賽事直播期間的平均收視有5.2,較99台少0.1點,最高(21:43)更去到接近7點,是香港開電視開台4年以來最高紀錄。
收視成績好值得高興,但如何在奧運之後延續這份優勢,才是香港開電視管理層、製作團隊、藝人和宣傳團隊需要認真思考的事。
【 周一至周五收視比較】
🔴 香港開電視(77台)《開電視睇奧運》(19:45開始)2.5點
🔵 翡翠台(81台)《2020東京奧運黃金戰報》(20:00開始)14.2點
⚪ ViuTV(99台)《奧運有得揀》(18:00開始):5.3點
【 周六收視比較 】
🔴 香港開電視(77台)《開電視睇奧運》(19:30開始)1.9點
🔵 翡翠台(81台)《2020東京奧運黃金戰報》(20:00開始)12.7點
⚪ ViuTV(99台)《奧運有得揀》(18:45開始):5.4點
【 周日收視比較 】
🔴 香港開電視(77台)《開電視睇奧運》(19:30開始)4.2點
🔵 翡翠台(81台)《2020東京奧運黃金戰報》(20:00開始)12.6點
⚪ ViuTV(99台)《奧運有得揀》(18:30開始):4.2點
【 7月26日晚上8時15分男子個人花劍金牌賽(張家朗)收視比較 】
🔴 香港開電視(77台)2.9點
🔵 翡翠台(81台)20.2點
⚪ ViuTV(99台)8.9點
【 7月30日早上9時58分女子100米自由泳決賽(何詩蓓)收視比較 】
🔴 香港開電視(77台)3.8點
🔵 翡翠台(81台)10.1點
⚪ ViuTVsix(96台)0.8點
【 7月31日晚上8時30分女子羽毛球單打決賽收視比較 】
🔴 香港開電視(77台)5.2點
🔵 翡翠台(81台)13.5點
⚪ ViuTV(99台)5.3點(延遲半小時播出)
⚠️另外讀者可透過下載iCable手機App、now E手機App以及now Player手機App,收看有線奧運601至605台,以及now SPORTS 601至609台播放的不同賽事;myTV SUPER app更幾乎百分百覆蓋所有奧運賽事,包括在無綫播出的旁述片段,以及由奧委會提供的原裝片段,並且分門別類上架。
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圖片來源:twitter
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跑步是靠力氣, 拍片需要人氣, 做人最怕過氣 [網絡傳記人物第12集] 觀看次數, 暴光率, 紅不紅[為何百萬Youtuber會過氣3大原因] 在youtube這行業永遠有上有落. 但1) 若然觀眾熟悉/欣賞你個性, 2) 每條影片內容有連貫性而3) 肯與時並進: “過氣” 這個term永遠用不著在你身上.
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口頭禪 ‘Bang’ 傳遍台灣年輕人的聖結石.
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[聖結石-放棄Youtube的歌手]
(Mark duplass video)演員兼導演於一身的美國電影人Mark Duplass曾演講說由初時拍的 “3 蚊短片” 到拿獎, 最後擁有自己製作公司: 一直等待伯樂. 之後領悟到伯樂和千理馬都一直是自己. 現今科技發展沒有懐才不遇. 8,90年代需要發掘你的那個人其實一早在你褲子口袋裡.
(Show 聖結石stop uploading everyday)
“我要停止每日發布影片...因為” 2017年7月11號連續兩百多天一日一片後, 聖結石終於stop. 負評較多, 大量反面 “聖粉”留言
“你確定是每日影片羈絆住你嗎, 確定不是每日影片造就了現在的你?”
個性最重要: 當時頻道已破百萬訂閱的聖結石推出此片後訂閱數馬上下降一萬. (3:38) 聖結石解釋這個決定源自他拍不到自己第四首歌的MV. (show過氣compilation) 其實內容創作者不時也改變方向, “爲什麼聖結石會跌落神壇?” 我覺得一切跟他成長有關. 1990年11月13日出生的聖結石, 原名曾聖傑自小家境清貧在新北市永和區曾一家人與親戚一家住在同一間大房間. 上學遇到霸凌老師. 因為窮常常感到自卑. 長大後在電視台工作為拍Youtube向銀行貸款買拍攝器材. 2014年1月16日與 ‘鐵牛’ ‘華生’ ‘尼克’ 四人組合網紅團體 ‘頑game’ 2016年11月聖結石離開頑game然後爆紅. 今時今日頑game還會拍片, 但他們一早已經反了面. 自己也説 ‘很多人是責備我’ 社會上很多由自卑到成功的人可能也有人juy關係問題: 常常覺得他人拿他 ‘著數’ 難相處. 可能觀眾亦慢慢看到這一點.
(Your persona should be a storyline.)
在眾多美國人心目中第一代 “明星” 是1909年黑白片女星Florence lawerence. 開始紅時她的綽號是‘Biograph女郎’ 因為演出多部由Biograph電影公司出品的戲. 之後簽其他電影公司 (lubin Studios, victor films) 用真名後, 想juen型, 人氣不及之前. Youtube生涯的連貫性聖結石最初利用得非常好. (Show Taiwan forum ) “聖從前隨便7-80萬點閱. 現在破10萬都難” 一千八百萬view的單曲 ‘安儷’ 是結石停vlog前3個月癲瘋時推出, 他最近一首歌 ‘你的潔癖’ 只有以前的60份之一. 同是2017年中影片 “第一次現場演唱” vlog看到聖真正想juen型做是歌手, 開始忽視網路身份. 一日一片是他的網絡故事設定的. 加強他的Youtube故事同時消滅一個創作者對拍片的興趣. 無一日一片後掉粉是自然的, 而聽聖結歌聲的是他們.
(過氣言論)
(Diversify your content)
Youtube觀眾年齡層小是外國YouTuber經常笑對方的事. 聖結石見面會大多支持者也是小學生, 這應該是 “打臉”. 其實大多數18歲以下的人開帳號也會填自己是成人. [結論] 大部分粉絲長大對他影片不感興趣加上沒有再一日一片就是一般人認為他 “過氣” 的解釋吧! 所以這就是結果: 要在Youtube 維持事業就是不停不停每天沒感受的做同一樣東西? 其實是相反,一個字: diversify. 近日聖結石頻道可以看到 ‘聖J10’ 第二遊戲頻道, ‘聖氏夫婦與外星人’ 懸疑頻道. 最近還開始 ‘聖結實話實說’ podcast. 非常不錯. 其實有沒有diversify不是他的問題, 之前他也有做品牌, 做歌之類的.
他的問題跟我之前舊英文頻道一樣: entitlement. 得一想二, 以為自己理所當然應該有那些view數. 求其拍也有人看. 給人批評沒有內容, 剪掉草率也ok.
我小時候頻道不是什麼. 破了十萬訂閱開始就想發展其他業務. 容易想像破百萬那種心情是怎樣.
其實這源自於我當時拍片的初心是為了證明自己給別人看. 證後然後I don’t know what to chase. 也有觀念是你得到了後, 會有巨人申出woon手捧一捧你, 就亡記一直在捧你的一雙手,一隻是你們, 另一隻是自己...
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