營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5100030?from=vipudn_main2_cate
https://vip.udn.com/vip/story/121161/5099150?from=vipudn_newest_index
「sway基本資料」的推薦目錄:
- 關於sway基本資料 在 Sway房市觀測站 Facebook 的精選貼文
- 關於sway基本資料 在 Z9 的看板 Facebook 的最佳貼文
- 關於sway基本資料 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
- 關於sway基本資料 在 教育學習補習資源網- sway學歷的評價費用和推薦,DCARD 的評價
- 關於sway基本資料 在 sway基本資料-Dcard與PTT討論推薦|2022年04月 - 網紅排名 ... 的評價
- 關於sway基本資料 在 sway基本資料-Dcard與PTT討論推薦|2022年04月 - 網紅排名 ... 的評價
- 關於sway基本資料 在 Sway房市觀測站 的評價
- 關於sway基本資料 在 【精華版】Sway狠揭房仲內幕!呼籲買房最大關鍵 - YouTube 的評價
- 關於sway基本資料 在 【好房網TV】《Sway說》買房基本功該怎麼開始 - YouTube 的評價
- 關於sway基本資料 在 sway背景、Sway學歷在PTT/mobile01評價與討論 - 露營資訊懶 ... 的評價
- 關於sway基本資料 在 sway背景、Sway學歷在PTT/mobile01評價與討論 - 露營資訊懶 ... 的評價
- 關於sway基本資料 在 好房網sway在PTT/Dcard完整相關資訊 - 伴侶 的評價
- 關於sway基本資料 在 好房網sway在PTT/Dcard完整相關資訊 - 伴侶 的評價
sway基本資料 在 Z9 的看板 Facebook 的最佳貼文
--
"現在"在漲資金行情.
因為利率低,資金寬鬆.
然後實體投資又沒明確低風險又有足夠報酬的投資方向.
(例如你有一億現金,你要投資甚麼,你現在直接想就好)
自然就丟股房市.
但因為這次股票反彈速度太快.
所以有人錢弄出來還沒買結果股票就破萬點了.
另外有一批尤其是中老年人,看到股票破歷史新高,也大多都獲利了結出去.
(連水晶店老闆都空手)
因為他們會怕....人家經歷過1980 1990 2000 2008的大崩盤的,膽子很小.
因此...現在就是這些資金跑進來買房子.
現在推動漲幅的.
以...有錢人,資本家為主...而不是自住戶為主!!!
其實,你去跟路上路人甲說,現在房價在大漲,他們只會用看詐騙集團的眼神看著你..XD
不要說本版的空方,光路人甲就非常多人都不相信.
更不用說有比非常多人更多人的人都沒注意到,房價在漲的資訊..
你跟他講他還會"啥,我怎麼沒聽到別人講房價漲了?"
當然我是指現在.
現在是不動產會吃掉資金的時間點.
也就是之前的盤整成了超級穩定盤.
行情1000萬你要賣1030也許還有機會,但你要賣1100很困難.
所有人都會比價,並且對之前的成交價會有一定的概念....
而你要推動這一個穩定盤,你就需要有注入資金,才推得動.
也就是你資金要推動到至少連銀行都肯定你的價格是上升的,因此估價也都提高為止.
而在過一段時間,推漲幅就不一樣了.
等到房價漲20%,就會產生錢滾錢資產滾資產狀態.
也就是既有房子的人,就會開始去跟銀行貸款,把這20%漲幅給貸款出來.
這種貸款方式,包含換屋,例如本來買1000萬,漲到1200萬,貸款只剩500萬.
因此他就把房子賣掉,取得700萬現金,然後跑去買1600萬的房子,再度辦貸款900萬.
或是甚麼三間公寓賣掉換一間七期三房平車之類的.
當然更多就是直接貸款錢出來在買一間...
因為他們很清楚房價在漲...他們有房子,並且在他自己的房子身上看到漲幅.
而這些人會有很多人再度把錢滾入不動產,跑去買房子.
無論是多買一兩間,還是換大間,或是外圍換到市中心,市中心換到蛋黃區.
到這個階段,不動產就已經不需要注入資金.
反而會有人因為她家漲20%,所以去辦理財型房貸出來玩股票.
或是開飲料店或是買水晶或是買特斯拉...XD
這時候不動產已經從吃資金轉變成為印鈔機.
因為...你只靠整個都市5%的不動產不段往上漲的交易,帶動全部的房子評估價值漲20%.
所以你支付進去的資金遠遠不如整個都市同時膨脹的金額.
可能差距跟大象和你鼻屎的體積差不多落差.
因此之後就會進入所謂的錢滾錢,資產滾資產的階段.
並且錢會滿出來倒支援各行各業和其他所有的投資和消費...
(有人買水晶是因為水晶會漲價,跟買骨董名畫一樣...XD)
這個階段基本上會大多數人開始警覺到房價在漲.
自住戶比較有錢的,看屋看比較久的,也都會跳進去追價買房子.
但是當然有更多人處於觀望狀態.
而非不動產本業的有錢人,大多因為前面已經買滿了,所以動作並不會很大.
反而是置產者,大地主,多屋屋主,反過來成為這波漲幅的領導主力.
因為在這段時間內,它們是最大贏家,也造成它們是最強的實力戶.
因此..
你說今天..是所謂的初升段.
也就是之後大漲的啟動力而已.
等到錢滾錢,資產滾資產的時候才是主升段.
至於末升段通常你是看不到的.
因為以我們政府的尿性,不會放任市場自由反映.
他一定又會跳進來干涉,讓漲幅還沒滿足前就踩剎車...
因此你看不到末升段.
已經炒過頭大家摸著石頭過河,然後一大堆韭菜傻傻地接盤子的階段.
也因此你不用期待泡沫...XD.
因為政府不會讓價格到可以產生泡沫的數字...
當然,沒有末升段,政府直接把房價壓住之後.
還有能力買房子的韭菜也才開始大量跳進去買房子.
這....
反正你看板上"比較有錢"的空軍.
現在大漲都擺在它們眼前.
你看他們有沒有相信?
還是..都不算,都是幻覺,我看不到聽不到漲幅在我大腦裡是不存在的.
我一定會等到房價大跌才要買房子..
那....你認為它們會在這一波房價上漲到甚麼階段跳進去買房子.
so....韭菜哪時候會跳進去買房子,你看它們就知道了...
阿不就政府踩剎車,為了顯示剎車有效,就叫sway或是張教授出來說房價跌了.
然後出一些新聞阿統計資料阿指出房價跌了終於跌了....
然後這些韭菜就開開心心的"獵殺虧前賣房子的套套"....然後跳進場買房子..XD
阿...買到套套虧50萬賣房子給我好開心啊....!!!!!
至於買不起房子的...那不能叫韭菜,你又不能收割他們..XD
所以...整件事情跟它們無關,就像我在吃麵,關你水族箱裡面的金魚甚麼事?
當然啦,如果政府真的願意放任不動產自由市場機制.
那我們也許可以從新看到2000年和1990年等級的大崩盤...
大概中南部漲個五倍差不多就有泡沫的能力了...
也就是現在600萬的中古大樓三房到時候大概3000萬.
到時候崩盤,至少跌個40~50%.
而真的崩盤後,就又是一個抄底的超級好機會...XD
不過感覺台灣這種尿性那麼高的地方,政府應該還是不會讓這種狀況產生.
sway基本資料 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜
影片1→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190701/1588560/
影片2→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380359/search/滿足基本需求%20獨寡老人最適宜
把房子抵押給銀行,每月領取固定生活費,養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」,上路迄今逾3年,目前累計申辦3362件、核貸金額184億元;《蘋果新聞網》調查,有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸,最高月領10萬元,且屋主並非孤苦無依老人,而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下,為提升生活品質而辦。
黃政嘉/台北報導......↓
目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務,核貸件數逾千件的,分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出,迄今承辦額度最高的物件,總值8千萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件,市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,屋齡30年的華廈,屋主貸款6成、共3200萬元,申貸26年,月付金4萬元。
《以房養老是什麼》
「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」,由擁有房子的老人,將居住的房子拿去向銀行抵押貸款,而銀行每月支付生活費用,讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。
最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案,限定超過65歲,無法定遺產繼承人的近貧老人,可將房產抵押給政府,按月領取生活費到往生,身故後後,不動產所有權歸國家所有,但因資格甚嚴,試辦未久喊停。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示,當時的「以房養老」方案是作公益,申辦限制多,2015年金管會鼓勵各銀行承做,現今商業型的「以房養老」貸款,只要有房,年齡約在60至65歲以上,都可向銀行申請。
莊琇媛說,因《民法》抵押權有最長30年限制,所以銀行會希望申辦者別太早申請,假設40歲申請,可能70歲又會面臨重新換約等問題,各銀行規定略有不同。
商業型以房養老,是將房子抵押給銀行,所有權和使用權還是借款人的,貸款屆期時,只要所有人或繼承人清償貸款,房子還是屬所有人或繼承人擁有。
《最高貸市價7成》
金管會統計,目前核貸件數含金額最多的前3名銀行,依序為合庫的1331件、79.26億元,土銀的1082件、52.63億,與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億,在全部13家申辦銀行中,占比達8成7。
土銀表示,2016年1月開辦「以房養老」業務,每戶平均核貸額金額約600萬元,其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」,即貸款到期時,本息才一併清償。該行放款員表示,「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有;另一種則為貸款7成,利息按月扣繳。
土銀指出,截至今年5月,土銀承辦額度最高的物件,擔保品總值8千萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元,其餘不透露;據了解,該物件應在蛋黃區,坪數逾百坪,也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,銀行可估價到8千萬元的公寓物件,可能原因是地段很好,一樓店面,坪數大,另外也把土地價值算進去。
土銀估算貸款額度的方式,物件在雙北市距捷運站1千公尺內,貸款成數最高達市價七成,其他區域者為六成。土銀指出,貸款額度取決於借款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等;屋齡逾30年老舊建物查估時,土地部份需扣除土地增值稅,建物部分需考量折舊。
《為生活品質而辦》
合庫銀行從2015年11月開辦,統計到今年5月,承辦最高筆價的物件市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,12層住宅大樓的8樓戶,屋齡30年,貸款額度約6成,共3200萬元,申辦人年紀約70歲,申貸26年,月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示,該屋主是在基本生活需求無虞,但無須擔心小孩經濟狀況下,為提升生活品質而辦。
林文理解釋,該筆擔保品總值5300萬元的物件,土地價值4936萬,扣掉土地增值稅1717萬,放款率以9成計,約2897萬,另加上折舊後的建物估值約419萬,放款率以8成計約335萬,兩者合計,即約貸款額度的3200萬元。
林文理表示,合庫開辦以房養老貸款業務至今,全國累計有1369件申請,平均每戶貸款額度為595萬,平均每月月付金達2.7萬元。其中,雙北市各約有300多件,佔全國47%,其中不乏北市精華區,如大安、信義、中正區的大樓物件。
《子女反對貸不成》
林文理說,申辦人多分2種,1種為滿足晚年生活基本需求,需有每月固定金生活養老,過有尊嚴生活,另1種為基本生活無虞下,想提升生活品質,包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動,發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少,但滿足生活基本的需求比例還是較多些」,而僅有少數作投資用。
林文理表示,申請以房養老失敗的原因,一個是申辦人未跟子女溝通好,在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下,導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額,不如想像般高,故不想承辦。
《尊嚴活著的選項》
據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示,以房養老最早由合庫於2015年11月開辦,到2016年3月的核貸案件僅125件,不過至2016年12月底,快速成長至1241件,近幾年也穩定成長,截至今年3月已累計3362件,13家銀行核貸金額共184億元。
推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示,以房養老需求還在慢慢成長,估計明年後,接受度就會較高,因1951年至1966年出生的嬰兒潮,現陸續已為約55至65歲的老人,和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同,嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來,且孩子少,加上年金改革因素,這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。
薛承泰說,以房養老適合僅有一個房子,存款不多,又不想將房子留給子女的老人申辦,「當子女靠不住,政府又不可信任時,這是活著有尊嚴的選項。」
《無力償還不考慮》
儘管政府利益良善,但民眾接受度不高,《蘋果》隨機詢問路人,王先生認為貸款繳那麼久,之後還要把房收回去,「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老,「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險,因為銀行會額外收利息或費用,而且若是繳不到30年就離世了,「房子歸誰?」
今年58歲的竺先生,任職保全業,住新北市樹林區,目前居住在市值約600萬元的老公寓,對以房養老看法,他表示「絕不考慮」,因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子,房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族,每月勞退1萬多,加上以房養老每月如拿1.6萬,他覺得這是「可過得很舒服的金額」,只是貸款到期,若無力償還貸款,該何去何從是一大問題。
房產專家Sway直言,「以房養老並不划算」,因房子會折舊,銀行估的價格,也會比起當初買房還要縮水,「有能力買房、又有退休金的人,通常都不需再把房子抵押貸款」,真正需要的,可能是真的很窮的人,所以申辦人數向來不多。
美商ERA不動產資深經理陳泰源說,申貸以房養老,須評估每月金額夠不夠生活開銷,以貸30年、600萬計算,每月可領1.6萬元,「其實只夠溫飽,不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款,銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息,仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人,就這點來看是划算的。陳泰源表示,以房養老是一個好的政策,個性如果守不住財、子女不孝順,或是孤獨老人,建議以房養老。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/07/190702-1httpstw.html
sway基本資料 在 sway基本資料-Dcard與PTT討論推薦|2022年04月 - 網紅排名 ... 的推薦與評價
找sway基本資料在Dcard與PTT討論/評價與推薦,提供鄭詩韋,鄭詩韋年紀,sway年紀相關資訊,找sway基本資料就在追蹤網紅動態,熱門網紅排名,社群最新更新第一手情報收集. ... <看更多>
sway基本資料 在 Sway房市觀測站 的推薦與評價
聯絡和基本資料 · 粉絲專頁資訊透明度 · 有關Sway房市觀測站的詳細資料. 類別. 房地產服務. 聯絡資料. [email protected]. 電子郵件地址. 網站和社群連結. ... <看更多>
sway基本資料 在 sway基本資料-Dcard與PTT討論推薦|2022年04月 - 網紅排名 ... 的推薦與評價
找sway基本資料在Dcard與PTT討論/評價與推薦,提供鄭詩韋,鄭詩韋年紀,sway年紀相關資訊,找sway基本資料就在追蹤網紅動態,熱門網紅排名,社群最新更新第一手情報收集. ... <看更多>