去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會,我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。
《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問
I.公部門的應用
1、實價登錄檢核
實價登錄制度的問題,包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差,預售屋資訊的落差更長達2至4年,因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題,在實價登錄2.0正式上路前,區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制,目前雖然裁罰金額提高,但被查到的機率如果太低,還是會有心人士鋌而走險,因為「機率 x 金額 = 期望值」,導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例,安富財經協助新北市的時加登錄申報案例,透過「好時價」模型查核所有案例,幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位,同時掃描每一筆價格資訊,若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外,還協助其他中央及地方政府,延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。
2、地價模型建置
地價模型建置的部分,因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅,不像美國的財產稅(property tax)是房地合併計算,所以需要分別取得房屋價格及土地價格,但是受限於土地交易的資料較少,因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型,把房屋交易的資料,分離出土地價格,藉此擴充土地的價格資訊,再透過電腦來劃設「地價區段」,以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上,無論在房屋或是土地模型,安富財經都已經取得相當好的成果,符合國際標準對於估價模型的檢核要求。
3、房價指數
安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數,以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形,作為房市調控政策的參考。此外,安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作,共同編製「清華安富房價指數」,以「月指數」的方式,每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數,同時即時預測(Nowcast)到當月的指數。
II.私部門的應用
1、房價熱點
過去金融機構在做房貸,受限於行政資訊或地理資訊的限制,都是以行政區界線設定放貸標準,無法精確反映房價,例如信義區內的六張犁及台北101,就會被設定為同個標準,但房價差異很大。因此,透過地理資訊系統,配合房價模型,可以協助金融機構以更精準的方式,突破傳統行政區的界線,以更細緻的標準承作房貸業務。
2、新建案及社區
因為預售屋的價格資料屬於先行指標,會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫,結合實價登錄資料庫,補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上,已經有新建案及社區的資料庫,提供過去到現在的預售屋資訊,以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。
3、房貸資訊
房貸資訊的部分,好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案,提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求,也提供銀行之間互相參考。
III.未來展望
在實價登錄制度的精進上,應用不動產自動估價模型,協助實價登錄資料有效查核、正確揭露,增進資訊的即時性及正確性,並延伸應用至住宅資訊的透明化,揭露社區行情(實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標),建立樓層別效用比的客觀資訊,以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化,建置住宅不動產資料庫,以精進房地價格查估,並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業,使各別宗地有其土地價格。
https://youtu.be/HMz9SotyMDI
YouTube,Google旗下的美國影音分享網站,是目前全球最大的影片搜尋和分享平台,
讓使用者上傳、觀看、分享及評論影片。公司於2005年2月14日註冊,
網站的口號為「Broadcast Yourself」,網站的標誌意念來自早期的陰極射線管電視機。
此網站尚無官方中文名,台灣部分民眾簡稱其為「YT」,
中國大陸有時候將其譯為優兔、優途、優管、油管等。
安全政策
色情、粗俗、違法、侵犯的頻道與內容在YouTube不允許並會被處理,
而部分內容被判定不適合年輕人公開觀看,則設有年齡限制
2019年,YouTube更新更高標準的安全審核政策,
嚴格禁止使用者上傳危險惡作劇和冒險影片,
例如假裝住家遭入侵的情境設定、模仿電影情節挑戰蒙眼過馬路等。
YouTube強調,限制有害內容是原有規定,未來也適用於對人身安全有潛在危險的惡搞影片。
YouTube表示,平台是許多熱門挑戰和惡作劇的搖籃,
因此必須確保這些玩笑沒有越線,以免造成傷害。
2018年年底Netflix推出新電影《蒙上你的眼》(Bird Box)後,
在網路社群掀起風潮,嘗試矇眼開車和矇眼過馬路的人越來越多;
Netflix曾呼籲大眾不要模仿,但成效不佳。
YouTube將禁止使用者分享類似「可能導致死亡」的冒險影片,
包含矇眼開車、歐美青少年流行的Tide Pod挑戰(吃洗衣粉)和自燃。
除了人身安全,「可能導致痛苦」的惡作劇亦不允許,
尤其是以孩童為物件的玩笑,例如父母裝死或假裝遺棄孩子,可能留下終生心理陰影。
違反安全政策的影片將被刪除,上傳者帳戶將被停止部分功能90天
這段期間若二次違規,可使用的功能會再度縮限。違規第三次,該帳戶將被停權。
歷史:
2005年,YouTube由台灣人陳士駿(Steve Chen)、查德·賀利(Chad Hurley)、
賈德·卡林姆等人創立,賈德·卡林姆作為網站創始者亦是YouTube第一支影片《我在動物園》的上傳者。
2006年11月,Google公司以16.5億美元收購YouTube,
並把其當做一間子公司來經營。Google最初對於如何透過YouTube盈利,
一直保持著謹慎的態度收購後的YouTube依然風靡全球網路使用者。花旗銀行分析師認為,
以2012年計算,Google從YouTube獲得24億美元的收入
無Google帳號的使用者仍可以觀看YouTube中的影片,但無法上傳影片及留言。
註冊使用者可以無限量上傳影片。
當影片多次被檢舉,經過核實後,含有暴力或裸露的內容會被定為「18歲以上註冊使用者才可以觀看」,
而色情以及侵犯著作權的內容(比如仍在上映或發行影音產品的電影,電視劇或動畫片)會被刪除,
另外也禁止特定的買賣主題影片。
YOUTUBE網站連結:
https://www.youtube.com/
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